Compte rendu Conseil Syndical
pv n°13
Réunion N° 13 du conseil syndical du 12/11/2014
Début de réunion 18H Fin de réunion 20H30
Membres présents : Madame Boufarès, Monsieur Boulingre, Madame Soyah,
Monsieur Ouerfelli, Monsieur Benoistel, Monsieur Trabelsi
Membres excusés : Monsieur Boufarès, Monsieur Alaoui, Monsieur Zarrouk, Monsieur Ouannès, Monsieur Bouzouita, Monsieur Limayem, Monsieur Ben Brahim
Le syndic : Madame Ambacher
Copropriétaire ayant souhaité assisté à la réunion : Monsieur Bouazza
1- Charges de copropriété
Mme Soyah se charge de contacter la direction de l’ancien syndic.
La liste des règlements faits ou non par les propriétaires sera affichée sous peu.
2- Le refus de règlement de la note du plombier par l’ancien syndic suite aux intempéries de début octobre
Un courrier sera remis à l’ancien syndic avec indication de faire jouer la garantie décennale puisqu’il s’agit de défauts de construction.
3- Le rapport d’Audit concernant la comptabilité de l’ancien Syndic.
Le conseil syndical a voté le paiement de la facture suite aux explications données par M. Ghezal qui nous a fait une ristourne correspond à la TVA soit 1500 dinars TTC au lieu de 1500 dinars HT : ont voté pour :
M. Boulingre, Mme Soyah, M. Ouerfelli, M. Benoistel, M. Trabelsi
A voté contre : Mme Boufarès
Le comptable a proposé d’aller plus loin dans son travail et de vérifier les comptes de l’ancien syndic, avec P.V. de passation entre ancien et nouveau syndic (obligation juridique), vérification des opérations bancaires, des factures… et les membres du conseil lui ont demandé un devis que je vous transmettrai.
Seule Mme Boufarès a émis un avis négatif pour cette demande de devis.
4- Mon contrat de travail
Bien que je désapprouve la démarche de revenir sur les termes d’un contrat qui a été voté en Assemblée générale et qui avait été préparé et approuvé par l’ancien conseil syndical, je propose de réduire mes frais d’envoi de lettres recommandées et donc de les diviser par deux et de facturer les réunions de conseil syndical qui ne font pas partie de la gestion courante à une somme forfaitaire de 20 dinars, que la réunion dure une heure ou beaucoup plus, au lieu du taux horaire de 15 dinars. Je tiens aussi à signaler que j’ai constitué une société afin d’obtenir le matricule fiscal que nous réclame les fournisseurs.
N’ont pas été traitées les questions suivantes :
- La suite à donner au rapport d’huissier
- Les solutions envisageables pour réduire la facture STEG du sous-sol
- Les travaux de peinture notamment ceux nécessaires dans le hall F suite aux intempéries d’octobre.
- L’éclairage du côté droit de l’immeuble
- Le dossier plage
- La sécurité côté piscine suite à la tentative de cambriolage de M. Tounsi Appartement F03 dans la nuit du 11 au 12 novembre ce que je regrette infiniment, ce dernier n’ayant pas pu assister à la réunion en raison de graves soucis familiaux. Il faudra absolument aborder ce problème le plus rapidement possible.
- Les mails, dont j’avais la copie, envoyés par les membres du conseil syndical absents : Messieurs Ouannès et Bouzouita qui souhaitaient faire entendre leur avis et suggérer des solutions sur différents problèmes.
- La conversation que j’avais eue le jour même avec Monsieur Ben Brahim au sujet des ascenseurs, des travaux de clôture.
PV n°12 du 01/11/2014
Compte rendu N° 12 du 1 novembre 2014
De la Réunion du Conseil syndical
Début de séance 17H15/ Fin de séance 20H
Membres présents :
M. Boufarès, Mme Boufarès, M. Zarrouk, M. Boulingre, Mme Soyah, M. Ouerfelli, M. Benoistel
Membres excusés :
M. Tounsi, M. Aloui
Le syndic :
Mme Ambacher
1- Situation financière
La situation financière impose de faire absolument rentrer les charges des 65 propriétaires qui n’ont pas payé.
2- Charges impayées, action à mener
La liste complète des paiements des charges de tous les propriétaires (aussi bien ceux qui ont payé que ceux qui n’ont pas payé) sera affichée à partir de jeudi 6 novembre 2014.
L’accès de l’immeuble sera refusé aux locataires des propriétaires qui n’ont pas réglé intégralement leurs charges.
Mme Ambacher a proposé d’envoyer aux propriétaires n’ayant pas payé leurs charges un courrier avec AR, le conseil est resté partagé quant à cette mesure.
Une autre proposition discutée pendant la réunion, qui consiste à couper l’électricité ou l’eau de ces propriétaires défaillants, n’a pas fait, non plus, l’unanimité.
Une autre réunion du conseil est prévue quelques jours après l’affichage de la liste des paiements et des impayés afin de décider des mesures plus radicales à prendre.
Madame Ambacher devra envoyer un mail aux trois personnes responsables de la société Alliance de promotion immobilière afin de réclamer les charges dues sur l’exercice 2014/15 et sur divers points concernant la copropriété.
3- Problème de la note STEG du sous-sol
Elle est astronomique, plus de 8000 dinars, une vérification complète des installations électriques s’impose (éclairage, moteurs de la piscine, de la bâche à eau…)
4- Reconduction des contrats des employés
Comme indiqué plus haut, la situation financière de la copropriété est inquiétante vu le grand nombre des impayés. Par conséquent, le nombre des employés de la résidence ainsi que ceux de la société de nettoyage pourrait être revu à la baisse.
Par ailleurs, au cours de la réunion, il a été signalé que certains résidents semblent non satisfaits du rendement de certains employés. La décision était de remettre à ces derniers des courriers en mains propres les informant de leurs défaillances. Egalement était proposé un planning quotidien détaillé des tâches à accomplir par chacun, pour plus d’efficacité.
5- Suite à donner au rapport d’Audit
Un rapport d’Audit comptable avait été demandé par le conseil syndical précédent, des erreurs constatées nous font revoir le règlement de ce contrat, nous proposerons à l’expert comptable un règlement de 500 DT TTC au lieu des 1500 HT demandés.
6- Réabonnement au blog
Il est indispensable.
7- Aménagement des ascenseurs, contrat de maintenance
La signature du contrat de maintenance est indispensable.
L’aménagement des ascenseurs et l’installation des puces magnétiques seront discutés ultérieurement vu que ces dépenses n’ont pas été budgétées.
Questions diverses :
1-Le contrat de Madame Ambacher sera réexaminé car bien que voté en assemblée générale, peu en avaient eu connaissance à ce moment là faute d’avoir reçu les convocations à temps.
2-Au sous-sol, une dératisation et une désinsectisation seront entreprises.
3-M. Boulingre a été élu membre du conseil à l’unanimité des personnes présentes, sauf une abstention, celle de M. Benoistel.
4-Un contrat de maintenance télévision, parabole, wifi sera étudié.
PV n°11 du 10/09/2014
Compte rendu N° 11 du 10/09/2014
La réunion du conseil syndical de la résidence le Monté Carlo s’est tenue le 10 septembre 2014.
Séance ouverte à 18H30 et terminée vers 19H30.
Etaient présents : Mme Inès BOUFARES A52, Mr Issam ALOUI B05, M. Younès OUERFELLI D25, M. Ghazi TRABELSI E 34, M. Riadh ZARROUK B52, Mme Senda SOYAH C52, M. Nabil TOUNSI F03, Mme Hélène Ambacher syndic.
1er point : Les réceptionnistes: l’ensemble des personnes présentes sont d’accord pour embaucher des réceptionnistes ( y compris M. Ben Brahim : excusé mais ayant donné son accord par téléphone ), une femme pendant la journée et un homme le soir. La première personne a déjà passé un entretien avec M. Boufarès, Mme Boufarès et Mme Ambacher. La deuxième personne fera l’objet d’un recrutement au bureau de l’emploi. Ils auront un rôle d’accueil et de contrôle de toute personne entrant dans la résidence, ils feront notamment remplir des fiches de police aux locataires, leur feront signer une charte de bon comportement ( interdiction de faire du bruit après 20H, interdiction d’occasionner toute nuisance que ce soit, respect de la propreté, du voisinage, surveillance des parents pour tout enfant de moins de 10 ans se rendant à la piscine, interdiction de mouiller le hall, les ascenseurs…. ), ils surveilleront les abords de la piscine et signaleront tout abus au syndic…
2ème point : Un courrier en recommandé avec A.R. a été envoyé le 9 septembre à Mme EZ-ZIYMY concernant les problèmes de sécurité rencontrés ces derniers jours. Après un entretien avec elle où elle a trouvé toutes sortes de justifications, elle va nous remettre un rapport.
3ème point : Des badges avec le numéro d’appartement vont être mis en circulation dès l’achèvement de leur fabrication afin de faciliter le contrôle de l’accès à la résidence. Chaque propriétaire en aura un à sa disposition gratuitement, les autres seront payants, deuxième badge à 5 dinars. Cette mesure est sécuritaire, il en va du bien de tous.
4ème point : Le ménage s’est amélioré mais il reste encore des efforts à faire.
5ème Point : Des badges avec photos ont été remis à M. LTAIFA, M. BELGACEM et Mme EZ-ZIYMY, il sera fait de même pour les réceptionnistes.
6ème point : Prochainement, une liste des propriétaires n’ayant pas payé leurs charges sera publiée.
Enfin un grand merci aux propriétaires qui soutiennent nos actions
Vous pouvez nous retrouver sur le blog :
residentsmontecarlo-com. blog4ever.com
PV n° 10
Compte rendu N°10 de la réunion du 30 août 2014
La réunion du conseil syndical de la résidence Le Monte-Carlo s’est tenue le 30 août 2014.
Séance ouverte à 9h00 et terminée vers 12h00.
Etaient présents :
1. Membres du conseil syndical présents :
Mr Faouzi BOUFARES A52
Mme Inès BOUFARES A52
Mr Issam ALOUI B05
Mr Younès OUERFELLI D25
Mr Ghazi TRABELSI E34
Mr Habib BEN BRAHIM F04
Membres du conseil syndical excusés (absents) :
Mr Hathem CHENITI A13
Mr Hédi GUESMI B03
Mr Riadh ZARROUK B52
Mr Hafedh OUANES C33
Mme Senda SOYAH C52
Mr Ezzeddine BOUZOUITA C42
Mr Daniel BENOISTEL D62
Mr Férid LIMAYEM E32
Mr Nabil TOUNSI F03
2. Membre du syndic :
Mme Hélène AMBACHER
Points étudiés de l'ordre du jour :
1 - Remerciements
Le conseil syndical remercie vivement :
* Tous les membres de la société Co-Alliance (l'ancien Syndic) pour sa collaboration et la remise de divers documents et des clés des locaux techniques et autres de la copropriété.
D’autres documents doivent encore nous être remis ainsi que la somme nécessaire à la réalisation de deux portails dignes de ce nom côté piscine ;
* Mr Habib BEN BRAHIM (F04) pour sa collaboration en ce qui concerne la fabrication et l’installation de la clôture côté piscine, la livraison du panneau d’affichage et d’une future guérite (pour le gardien à l’entrée de la résidence ).
A signaler que la couleur grise des barrières a été retenue car assortie aux balcons de l’immeuble ;
* Mr Georges PIQUEMAL (E71) pour tous les efforts et travaux réalisés pour la résidence, pour son aide très précieuse tant technique qu’intellectuelle (tenue du blog, installations...) ;
* L'ensemble des résidents ayant réglé leurs charges en temps et heure. Il est important d’avoir de la trésorerie pour le bon fonctionnement de la copropriété.
2 - Problèmes des charges impayées de la Résidence Le Monte-Carlo
Le conseil propose l'affichage de la liste des BONS payeurs (charges 2014-2015) dès le premier septembre 2014. ( cliquer sur le lien Listes des copropriétaires a jour de leurs charges 2014-2015 )
Les charges impayées pour l’exercice 2014-2015 et les exercices précédents soit 2012-2013 et 2013-2014 feront l’objet d’un courrier avec accusé de réception suivi d’une procédure judiciaire dont les frais seront à la charge du propriétaire défaillant (huissier, avocat ).
3 - Les nouveaux Contrats de la Résidence Le Monte-Carlo
3.1. Contrat d'Assurance multirisque de la copropriété CR N°5 du 25/11/2013
Les assurances Maghrebia ont été retenues. Elles proposent le meilleur rapport qualité/prix sachant qu’assurer les parties communes est une obligation juridique.
Le Conseil syndical donne ordre au nouveau syndic de copropriété Le Monte-Carlo de souscrire cette assurance en vérifiant bien les clauses du contrat fournies par l’assurance Maghrebia (6154 dinars par an).
3.2. Contrat de sécurité
Le conseil syndical a souhaité se libérer du contrat le liant à la société EZ-ZIYMY en matière de gardiennage. Ce contrat se termine à la fin de la période d’essai soit à compter du 01 septembre 2014 (une proprogation de quelques jours est envisagée dans l'attente de l'arrivée de la nouvelle entreprise).
Un devis concernant un contrat de sécurité avec la société 3S ayant été déjà fait lors d’une visite ultérieure avec l’ancien conseil syndical, il a été demandé de nouveaux rendez-vous avec cette société 3 S afin de peaufiner ce futur contrat de sécurité. Mr Nabil TOUNSI et Mme Senda SOYHA sont en charge de ces contacts.
L’entreprise 3S nous propose un personnel compétent et formé, deux personnes seront en permanence dans la copropriété, une à l’entrée et une côté piscine. Nous suggérons que celui qui interviendra côté piscine la nuit fasse des rondes notamment dans le parking. Cette entreprise ne pourra prendre ses fonctions qu’aux environs du 15 septembre 2014.
3.3. Contrat de maintenance ascenseur
Après consultation de Maître Arjoun, avocat, le contrat de maintenance de l’ascenseur ne peut être résilié, il aurait fallu le faire deux mois avant son échéance qui est au 1er septembre 2014, cependant le nouveau syndic a envoyé un courrier en ce sens invoquant des problèmes de trésorerie. Nous attendons la réponse qui a cependant peu de chances d’aboutir. D'autres devis, avec d'autres entreprises, sont en cours.
3.4. Contrat de protection incendie
Le contrat de l’entreprise CPI a été retenu : vérification des extincteurs…
3.5. Contrat de nettoyage
Le contrat de Madame EZ-ZIYMY va être signé pour une durée de trois mois renouvelable, c’est un contrat de dernière chance, il faudra que l’ensemble des prestations s’améliore et qu’un tableau de bord soit tenu et respecté.
3.6. Contrat des deux employés
Les contrats de messieurs Belgacem AYED et Ridha LTAIFA sont conclus, pour une durée de trois mois renouvelable, et dans les mêmes conditions que celles de leur précédent contrat avec l’entreprise Alliance à charge pour eux de prouver leur efficacité.
3.7. Contrat du cabinet comptable
Madame Yosra CHBILI, comptable, nous semble sérieuse et compétente et ses tarifs raisonnables.
4 - Les Problèmes des locations
Des contrats de réceptionnistes sont à l’étude et seront signés directement avec les personnes recrutées par mesure d’économie. Nous embaucherons des personnes trilingues qui seront chargées en autre de contrôler les identités des locataires et de leur faire remplir une fiche de police.
5 - Les Badges et cartes d’accès
Nous étudions différentes propositions afin d’équiper les ascenseurs de cartes d’accès, des badges sont aussi à l’étude afin de limiter l’accès de la copropriété aux indésirables et renforcer ainsi la sécurité y compris au sous-sol où de nombreux abus sont constatés. Nous avons contacté une entreprise qui nous a laissé un devis, sous peu nous en rencontrerons une autre et établirons un comparatif.
Une proposition est à l'étude concernant les parkings (cliquer sur le lien ) Mise en place Bloc parking
6 - Le Wifi
De nombreux propriétaires rencontrent des problèmes de connexion, nous allons contacter Topnet et voir ce que nous pouvons faire.
La prochaine réunion du conseil syndical aura lieu en fin du mois de septembre 2014.
Le conseil syndical
PV n°9
Compte rendu N°9 du 14 août 2014
La réunion du conseil syndical de la résidence Le Monte-Carlo s’est tenue le 14 août 2014.
Séance ouverte à 18h00 et terminée fin 21h00.
Etaient présents :
1. Membres du conseil syndical présents :
Mr Hathem CHENITI A13
Mr Faouzi BOUFARES A52
Mr Riadh ZARROUK B52
Mr Hafedh OUANES C33
Mme Senda SOYAH C52
Mr Younès OUERFELLI D25
Mr Ghazi TRABELSI E34
Mr Nabil TOUNSI F03
Mr Habib BEN BRAHIM F04
Membres du conseil syndical excusés (absents) :
Mme Inès BOUFARES A52
Mr Hédi GUESMI B03
Mr Issam ALOUI B05
Mr Ezzeddine BOUZOUITA C42
Mr Daniel BENOISTEL D62
Mr Férid LIMAYEM E32
2. Membre du syndic :
Mme Hélène AMBACHER
3. Invités du conseil syndical :
3.1. Anciens membres du conseil syndical présents à titre consultatif :
Mr Alain DUCLOS B54
Mr Georges PIQUEMAL E71
3.2. Expert comptable :
Mr Walid GHEZAL
3.3. Copropriétaires invités du conseil syndical :
Mr Abdelhafidh TOUNSI A24
Mr Rafik BOUAZZA B64
M r Habib GUERRIDA C04
Mr Bouraoui TOUNSI D45
Mr Mounir BOUROUROU E62
Points étudiés de l'ordre du jour :
1 - Désignation par le conseil syndical du président du conseil syndical
Mr Faouzi BOUFARES et Mme Inès BOUFARES (A52) ont été élus à la majorité comme président(e) du conseil syndical.
2 - Désignation par le conseil syndical du vice-président du conseil syndical
Mme Senda SOUAYAH (C52) a été élue à la majorité comme vice-présidente du conseil syndical.
Mr Riadh ZARROUK (B52) a été élu à la majorité comme vice-président du conseil syndical.
3 - Assurance multirisque de la copropriété CR N°5 du 25/11/2013
Historique
Assurance multirisque de la copropriété CR N°5 du 25/11/2013 « Un devis a été fourni au conseil syndical. Ce devis est à l’étude. Le conseil syndical rappelle qu’il est fortement conseillé d’assurer son appartement (incendie et dégâts des eaux article 48 du règlement de copropriété). »
Décision a été prise par le conseil syndical Le 19/06/2014 pour prendre l’assurance Maghrebia (6154 dinars par an).
Le conseil syndical a demandé expressément à l’ancien syndic (Alliance services) de souscrire cette assurance le plus rapidement.
Au 08/08/2014 le syndic n’avait toujours pas souscrit cette assurance.
Réponse par mail de Mr Jaieb en date du 06 juin 2014 :
« ou cas la trésorerie prévisionnel jusqu aux 8 aout 2014 ne suffit pas pour faire face a toutes les décisions ou engagement pris par le conseil syndical ou syndic,
nous procéderons par priorité défini par le SYNDIC.donc sans rentrer dans le détail , il est clairement constaté qu a ce jour nous ne pourrons pas régler l assurance et voir d autre choses.j en suis désolé. »
Le Conseil syndical donne ordre au nouveau syndic de copropriété Le Monte-Carlo de souscrire cette assurance en vérifiant bien les clauses du contrat fournies par l’assurance Maghrebia (6154 dinars par an).
4 - Acte de candidature de l'expert comptable de la copropriété Résidence Le Monte-Carlo
Le conseil a débattu de la gestion comptable de la résidence et de la personne qui s'en chargerait.
Le conseil syndical a entendu Mr Walid GHEZAL. Mr GHEZAL est la personne qui s'est chargée de l'audit comptable présenté à l'AG du 08/08/2014.
Il a été décidé que Mme Hélène AMBACHER, syndic de copropriété Le Monte-Carlo, et son président ou vice président, ainsi que le futur expert comptable se réuniront pour délimiter les actions du syndic et de l’expert comptable en ce qui concerne la gestion comptable de la résidence (relance des impayés etc...).
Le conseil demande, d'une part, de revoir le contrat de Mr Walid GHEZAL en ce qui concerne ses honoraires (expertise réalisée avant l'assemblée générale).
D’autre part, il a été décidé que le futur expert comptable pourrait reprendre la comptabilité de la résidence pour le ou les exercices précédents (2012- 2013-2014) afin de la présenter, peut être, à la prochaine assemblée générale.
5 - Point sur le Blog
Le conseil syndical remercie vivement l'ancien président du conseil Mr Georges PIQUEMAL pour tous les efforts et travaux réalisés pour la résidence.
Jusqu’à ce jour le Blog était administré par l’ancien président du conseil syndical Mr Georges PIQUEMAL.
Le conseil syndical a demandé à l’ancien administrateur du Blog de la résidence de bien vouloir continuer la gestion de dernier.
Mr Georges PIQUEMAL a accepté et recevra donc du conseil syndical, par email, les différents rapports et autres documents à mettre sur le blog.
Néanmoins un nouvel administrateur (membre du conseil syndical, président ou vice président ) se verra charger de répondre aux questions émanant des copropriétaires sur le Blog.
Mr PIQUEMAL n’est plus membre du conseil syndical et donc ne détient plus les éléments de réponse aux sollicitations des copropriétaires.
6 - Point sur la sécurité (contrat actuel de gardiennage)
Le conseil syndical a souhaité se libérer du contrat le liant à la société EZ-ZIYMY en matière de gardiennage. Ce contrat se termine à la fin de la période d’essai soit à compter du 01 septembre 2014.
Un devis concernant un contrat de sécurité avec la société 3S ayant été déjà fait lors d’une visite ultérieure avec l’ancien conseil syndical, il a été demandé un nouveau rendez-vous avec cette société 3 S afin de peaufiner ce futur contrat de sécurité.
Mr Nabil TOUNSI et Mme Senda SOYAHA sont chargés de préparer ce rendez-vous qui aura lieu vers le 20/08/2014.
La prochaine réunion du conseil syndical aura lieu en fin du mois d'août 2014.
Le conseil syndical