Titre VI - Dispositions diverses
Titre VI
1. ARTICLE 41 : DISPOSITION COMMUNES :
2. ARTICLE 42 : INDIVISION-DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE :
3. LOCATIONS-AUTORISATION D’OCCUPER :
3.1 ARTICLE 43 : RESPONSABILITE :
3.2 ARTICLE 44 : non-respect par l’occupant des règles de jouissance :
4. ARTICLE 45 : HYPOTHEQUES :
5. ARTICLE 46 : MUTATION ENTRE VIFS :
6. ARTICLE 47 : MUTATION PAR DECES :
7. DISPOSITIONS FINALES :
ARTICLE 48 : ASSURANCES :
ARTICLE 49 : MODIFICATIONS :
ARTICLE 50 : DIFFICULTES-ARBITRAGE-CONTENTIEUX :
ARTICLE 51 : vol ou d’action délictueuse :
ARTICLE 52 : plaintes et suggestions :
ARTICLE 53 : utilisation des parties communes ou privatives :
ARTICLE 54 : RESPONSABILITE :
ARTICLE 55 : non-respect des prescriptions :
ARTICLE 56 : AMELIORATIONS :
ARTICLE 57 : PUBLICITE FONCIERE :
ARTICLE 58 : REDACTION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE :
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1. ARTICLE 41 : DISPOSITION COMMUNES :
Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, doit être notifié sans délai au Syndic.
En toute hypothèse, le nouveau copropriétaire ou titulaire d’un droit réel sur un lot est tenu de notifier au Syndic son domicile réel élu dans la notification visée à l’alinéa précédent, faute de quoi ce domicile sera considéré, de plein droit, comme étant élu dans l’immeuble.
2. ARTICLE 42 INDIVISION-DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE :
Lorsque la propriété d’un lot est en indivision, pour quelque cause que ce soit, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du Syndicat des Copropriétaires du paiement de toutes les charges afférentes au dit lot, sans bénéfice de discussion.
Les indivisaires devront se faire représenter auprès du Syndic et aux assemblées de copropriétaires par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le Président du Tribunal, à la requête de l’un d’entre eux ou du Syndic.
En cas de démembrement de la propriété d’un lot, les nu-propriétaires et usufruitiers, comme les copropriétaires d’un droit d’usage ou d’habitation seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du Syndicat du paiement des charges afférentes au dit lot, sans bénéfice de discussion.
Les intéressés devront se faire représenter aux prés du Syndic et aux Assemblées de Copropriétaires par l’un d’eux ou par un mandataire commun qui, à défaut d’accord, sera désigné par le président du Tribunal.
Jusqu'à cette désignation, l’usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire. Il en sera de même du bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation.
3. LOCATIONS-AUTORISATION D’OCCUPER :
3.1 ARTICLE 43 : RESPONSABILITE :
Le copropriétaire qui consentira une location de son lot ou autorisera un tiers à l’occuper devra, sous sa responsabilité, obliger le locataire ou l’occupant à exécuter les prescriptions du présent règlement, notamment celles relatives à l’usage de l’immeuble, ainsi que celles concernant toutes réglementations ultérieures. Cet engagement du locataire constitue, aux termes du présent Règlement, une condition mise à la validité du bail ou de l’autorisation d’occuper.
A moins qu’il n’ait personnellement souscrit une assurance au titre de ces risques, il devra exiger du locataire ou de l’occupant qu’il assure convenablement ses risques locatifs.
3.2 ARTICLE 44 : non-respect par l’occupant des règles de jouissance :
En cas de non-respect par l’occupant des règles de jouissance résultant du présent Règlement, le bailleur sera tenu à première demande du Syndic d’agir, au besoin, par toutes voies de droit, afin d’obtenir la cessation de l’infraction.
Le propriétaire bailleur restera responsable des infractions du présent Règlement du fait de ses locataires ou sous-locataires ou occupants autorisés à quelque titre que ce soit. Il demeurera redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges définies au présent Règlement, comme s’il occupait personnellement les lieux loués ou objet d’une autorisation d’occuper.
4. ARTICLE 45 HYPOTHEQUES :
Tout copropriétaire qui voudra contracter un emprunt garanti par une hypothèque constituée sur lot, devra donner connaissance à son créancier des dispositions relatives à la souscription des contrats d’assurance. Il devra obtenir dudit créancier qu’il accepte, en cas de sinistre, que l’indemnité d’assurance ou la part de cette indemnité pouvant revenir à l’emprunteur, soit versés directement entre les mains du Syndic.
Il sera tenu, en outre, d’obtenir de son créancier qu’il se soumette d’avance, pour le cas de reconstruction de l’immeuble, aux décisions de l’assemblée.
Il ne sera dérogé à ces règles qu’en cas d’emprunt contracté aux prés des organismes de crédit spécialisés dans le financement immobilier dont la législation spéciale ou les statuts feraient obstacle à leur application.
5. ARTICLE 46 MUTATION ENTRE VIFS :
En cas de mutation entre vifs, à titre onéreux ou gratuit, le nouveau copropriétaire est tenu, vis-à-vis du Syndic du paiement des sommes mises en recouvrement à la mutation, alors même qu’elles sont destinées au règlement des prestations ou des travaux engagés ou effectués antérieurement à la mutation.
L’ancien copropriétaire reste tenu, vis-à-vis du Syndicat, du versement de toutes les sommes mises en recouvrement antérieurement à la date de la mutation. Il ne peut exiger la restitution, même partielle, des sommes par lui versées au Syndicat, à titre d’avance ou de provision.
L’acquéreur prendra notamment en charge, dans la proportion des droits cédés, les engagements contractés à l’égard de tiers, au nom des copropriétaires, et payables à terme.
A défaut de satisfaire aux formalités ci-dessous exposées, le nouveau copropriétaire serait solidairement responsable avec le cédant vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes les sommes afférentes au lot cédé, à quelque titre que ce soit, au jour de la dite être donné au Syndic par lettre recommandée avec avis de réception à la diligence de l’acquéreur : Avant l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le Syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes dues par l’ancien copropriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du Tribunal de la situation de l’immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout partie du prix ne sera opposable au Syndic ayant fait opposition dans ledit délai.
Toutefois, les formalités précédentes ne seront pas obligatoires en cas d’établissement d’un certificat par le Syndic, préalablement à la mutation à titre onéreux et ayant moins d’un mois de date, attestant que le vendeur est libre de toute obligation vis-à-vis du Syndicat.
Tous les copropriétaires successifs d’un appartement ou d’un local de commerce seront solidairement tenus du paiement des charges diverses.
Pour l’application des dispositions précédentes, il n’est tenu compte que des créances du Syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
6. ARTICLE 47 MUTATION PAR DECES :
En cas de mutation par décès et dans les deux mois du décès, les héritiers et ayants droit, doivent justifier au Syndic des dites qualités par une lettre.
Les obligations de chaque copropriétaire étant indivisibles à l’égard du Syndicat, celui-ci pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants.
Si l’indivision vient à cesser par suite d’un acte de partage, cession ou licitation entre héritiers, le Syndic doit en être informé dans le mois de cet événement.
En cas de mutation résultant d’un legs particuliers, les dispositions ci-dessus sont applicables. Le légataire reste tenu solidairement avec la succession des sommes afférentes au lot cédé à quelque titre que ce soit au jour de la mutation.
7. DISPOSITIONS FINALES :
ARTICLE 48 : ASSURANCES :
L’Ensemble résidentiel sera assuré, tant pour ses parties communes que privatives contre l’incendie et les risques annexes : foudre, explosion du gaz, accident causés par l’électricité, dégâts des eaux, prés de Compagnies d’assurances de premier ordre.
Les copropriétaires, dans le cadre du Syndicat des copropriétaires, seront tenus de contracter une assurance couvrant leur responsabilité civile pour l’Ensemble, ses installations, ses dépendances, constituant les parties communes, et pour les préposés de la Copropriété à l’égard des propriétaires, des voisins ou des tiers quels qu’ils soient.
Le Syndic sera assuré pour les risques habituels inhérents à son activité, notamment contre le vol.
Chaque propriétaire devra, d’autre part, couvrir ses risques personnels afférents à ses parties privatives, à son personnel ou à tout autre occupant de ces mêmes parties privatives.
Les charges afférentes à la couverture des risques intéressant les parties communes et le Syndic, seront réparties entre les copropriétaires.
Les propriétaires assureront personnellement et individuellement leurs mobiliers ou tous autres risques personnels, entre autres le recours des voisins contre l’incendie, l’explosion, les accidents causés par l’électricité et, d’une façon générale, leur responsabilité personnelle en tant qu’occupant.
ARTICLE 49 : MODIFICATIONS :
Les copropriétaires pourront modifier le présent Règlement par décision de l’assemblée Générale prise à la majorité simple.
Une expédition du procès-verbal qui aura modifié le présent Règlement sera déposée à la Conservation de la propriété Foncière, s’il y a lieu.
Cette expédition sera signée valablement par le président, les deux assesseurs et le secrétaire de l’assemblée Général.
ARTICLE 50 : DIFFICULTES-ARBITRAGE-CONTENTIEUX :
Les difficultés qui pourraient naîtrent entre les divers copropriétaires au sujet de l’application du présent Règlement seront soumises à deux arbitres qui seront désignés par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Ces arbitres devront désigner un tiers arbitre et, à défaut d’entente sur le choix du tiers arbitre, celui-ci sera par le président du tribunal de première instance de Sousse.
Cette disposition ne s’applique pas dans les rapports entre copropriétaires et Syndic.
ARTICLE 51 : vol ou d’action délictueuse :
La responsabilité du Syndicat ou du Syndic ne pourra être mise en cause en cas de vol ou d’action délictueuse commise dans les parties communes ou dans les parties privatives, chaque copropriétaire ayant l’entière responsabilité de la surveillance de ses biens. Les services éventuellement assurés dans l’immeuble ne pourront y suppléer.
ARTICLE 52 : plaintes et suggestions :
Quiconque aurait à se plaindre de quoi que ce soit relativement au bon ordre à la tranquillité de l’immeuble et d’une façon générale à l’inobservation des prescriptions du présent Règlement, concernant la jouissance commune ou privative devra en faire-part par écrit au Syndic lequel en avisera, s’il y a lieu l’assemblée générale la plus proche.
Les plaintes et suggestions verbales ou anonymes ne sont pas recevables.
ARTICLE 53 : utilisation des parties communes ou privatives :
Dans tous les cas où, pour l’utilisation des parties communes ou privatives, le présent règlement requiert l’accord l’assemblé générale.
ARTICLE 54 : RESPONSABILITE :
Chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard tant du Syndicat que de tout autre copropriétaire, des infractions aux dispositions du présent règlement dont lui-même, ses clients ou fournisseurs, ses locataires ou occupants quelconques de locaux lui appartenant, seraient directement ou indirectement les auteurs ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute, de sa négligence et de celle de ses préposés, ou du fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable.
Il sera responsable en outre, du respect de toutes les prescriptions d’ordre administratif en vigueur (règlements de sécurité, de police, de construction, etc.…)
Tout copropriétaire devra imposer le respect des dites prescriptions aux personnes ci-dessus désignées, sans pour autant que soit dégagée sa propre responsabilité.
Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, quelle qu’en puisse être la durée.
ARTICLE 55 : non-respect des prescriptions :
Le non-respect des prescriptions du présent règlement ou de certaines d’entre-elles, pourra être assorti de l’obligation de verser une indemnité au Syndicat, à titre d’exécution de la clause pénale ici stipulée, dont le montant sera payé par le contrevenant.
Le syndic est habilité à inclure le montant dû au titre de cette clause pénale dans le compte des charges du copropriétaire sanctionné.
ARTICLE 56 : AMELIORATIONS :
Le Syndicat peut proposer par voie de décision collective extraordinaire à la double majorité prévue à l’article 91 de Code des droits réels, toutes améliorations telles que la transformation ou la création d’éléments d’équipement, l’aménagement des locaux affectés à l’usage commun ou à la création de tels locaux, à condition qu’elles soient conformes à la destination de l’Ensemble.
L’assemblée doit voter à la fois le principe et les modalités d’exécution des améliorations.
ARTICLE 57 : PUBLICITE FONCIERE :
Le présent règlement de Copropriété sera inscrit sur les titres fonciers particuliers établis pour consacrer les droits divis des copropriétaires sur les locaux qui leur appartiennent privativement et sur le titre foncier leur part indivise de propriété des parties communes de l’immeuble.
ARTICLE 58 : REDACTION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE :
Le présent règlement de Copropriété a été rédigé par Maître Adel MABROUK, Avocat à la cour , ayant son Cabinet à HAMMAM SOUSSE , titulaire de la carte d’identité nationale tunisienne N° 3934436 délivrée le 04/07/2001 – qui déclare avoir pris connaissance des titres foncier mentionnés sur les contrats de vente des appartements et locaux de l’Ensemble, et de la situation juridique mentionnée sur les dits titres.