Titre V - L'administration et les organes de la collectivité
Titre V
1. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :
2. L’ASSEMBLEE DE COPROPRIETAIRES :
2.1 REUNIONS :
2.2 QUORUM :
2.3 COMPOSITION :
2.4 DROIT DE VOTE :
2.5 REPRESENTATION :
2.6 TENUE DE L’ASSEMBLEE :
2.7 CONVOCATION :
2.8 DELIBERATIONS :
2.9 TENUE DES ASSEMBLEES :
2.10 PROCES-VERBAL :
2.11 POUVOIRS DES ASSEMBLEES :
2.12 ASSEMBLEES PARTICULIERES
3. LE CONSEIL SYNDICAL :
3.1 DEFINITION :
3.2 COMPOSITION :
3.3 CANDIDATURES :
3.4 ELECTIONS :
3.5 MODALITES DES ELECTIONS :
3.6 ORGANISATION :
3.7 ATTRIBUTIONS :
3.8 Réunions :
4. LE SYNDIC :
4.1 DESIGNATION :
4.2 ATTRIBUTIONS :
4.3 POUVOIRS DE GESTION ET D’ADMINISTRATION :
4.4 ENTRETIEN DES TRAVAUX :
4.5 COMPTABILITE :
4.6 RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE :
4.7 EXERCICE DE MOYENS COERCITIFS :
4.8 OBLIGATIONS ET RESPONSABILITE DU SYNDIC :
4.9 CESSATION DES FONCTIONS :
_____________________________________________________________________________
1. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :
Tous les Copropriétaires sont groupés obligatoirement et de plein droit en un Syndicat qui est, aux termes de l’article 89 du code des droits réels, « le représentant légal de la collectivité ».
Il a pour objet la conservation du centre et l’administration des parties communes.
Il a la personnalité civile et possède de ce fait un patrimoine et la capacité de contracter et le pouvoir d’agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires, en cas de besoin.
Il aura aussi qualité pour aliéner, le tout en application du présent Règlement de Copropriété et conformément aux dispositions de la loi.
Le Syndicat des Copropriétaires aura pour dénomination :
SYNDICAT DES COPROPRIETE DE L’ENSEMBLE
RESIDENTIEL
Il aura son siège au Monte-Carlo et il pourra être transféré en tout autre endroit de la Commune ou dans une autre commune limitrophe sur proposition du Syndic, après approbation de l’assemblée Générale des copropriétaires.
Les décisions qui sont de la compétence du Syndicat seront prises par l’assemblée des copropriétaires et exécutées par le Syndic. Elles se limiteront à la conservation du centre et à l’administration des parties communes.
Le Syndicat des Copropriétaires aura pour rôle essentiel la défense du centre tout en respectant les droits et obligations des copropriétaires, étant précisé qu’il n’aura aucun droit sur les parties privatives.
En conséquence, il ne peut ni modifier la répartition entre les parties communes et les parties privatives, ni imposer le partage de l’immeuble.
D’autre part, il sera interdit au Syndicat de porter atteinte à la destination du centre ou de modifier les conditions de jouissance des parties privatives, telles qu’elles sont prévues par le présent Règlement.
2. L’ASSEMBLEE DE COPROPRIETAIRES :
L’assemblée Générale constitue l’organe essentiel du Syndicat des Copropriétaires.
Il s’agit de la réunion tenue pour discuter de l’activité de la Copropriété, voter les rapports moral et financier, élire le Conseil Syndical et prendre toute décision nécessaire à la bonne marche de la copropriété.
2.1 REUNIONS :
Il sera tenu une fois par an une assemblée générale ordinaire.
Elle peut être réunie extraordinairement par le Syndic aussi souvent qu’il le jugera utile, ou par le 1/3 des Copropriétaires.
2.2 QUORUM :
Les assemblées générale seront valablement constituées quand le nombre des copropriétaires présents ou régulièrement représentés sera au moins égal à la moitié d’entre eux (ART 92 C.D.R).
Si cette condition n’est pas remplie, une seconde convocation sera faite dans un délai d’une quinzaine de jours, l’assemblée délibérera alors valablement quel que soit le nombre de ces participants, à la condition toutefois de s’en tenir strictement à l’ordre du jour de la précédente convocation.
2.3 COMPOSITION :
Tous les copropriétaires font partie obligatoirement de l’assemblée Générale. Aucune exclusion n’est possible.
2.4 DROIT DE VOTE :
Chaque copropriétaire bénéficie du droit de vote. Il dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote–part dans les parties communes. Il est interdit de calculer le nombre des voix au prorata des tantièmes des charges communes.
Lorsqu’un copropriétaire possède une quote–part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
2.5 REPRESENTATION :
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Celui-ci doit nécessairement être un copropriétaire.
Chaque mandataire ne peut recevoir plus d’une délégation de vote.
Le Syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire.
Le représentant légal des mineurs a qualité pour les représenter à l’assemblée Générale des copropriétaires.
La société JAIEB, promoteur, participera par l’intermédiaire de son représentant en tant que propriétaire des locaux et appartements non encore vendus.
2.6 TENUE DE L’ASSEMBLEE :
L’assemblée Générale aura lieu une fois par an et chaque fois que cela paraîtra utile en raison des problèmes à résoudre et qui peuvent sortir du cadre de l’administration courante.
Elle peut être réunie extraordinairement par le Syndic aussi souvent qu’il le jugera utile.
2.7 CONVOCATION :
Les convocations à l’assemblée Générale des copropriétaires se font par lettres recommandées avec accusé de réception envoyées aux copropriétaires à leur adresse au centre ou leur domicile élu.
La convocation est reçue quinze (15) jours au moins avant sa tenue.le cachet de la poste fait foi. Un extrait de la convocation est publié dans deux journaux quotidiens l’un en langue arabe et l’autre en langue française dix (10) jours au moins avant la tenue de l’assemblée et pendant deux jours de suite.
Elles doivent comporter l’indication des lieux, date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.
La convocation est accompagnée des rapports moral et matériel, et du budget prévisionnel et des comptes à approuver. Le Conseil Syndical peut demander l’inscription de questions complémentaires par une notification au Syndic qui doit le convoquer avant l’envoi de cette convocation.
Le copropriétaire qui souhaite mettre à l’ordre du jour une résolution, il devra la faire parvenir au syndic par courrier recommandé, par fax ou par email (il est chargé de vérifier si sa demande est bien prise en compte). Cette demande devra parvenir avant la rédaction de la convocation de l’assemblée avec le texte de la résolution à inscrire et tous les documents nécessaires à la prise de décision par l’assemblé générale.
Tout copropriétaire ne sera admis à soutenir qu’il n’a pas eu connaissance de la date de tenue l’assemblée Générale, au motif qu’il n’a pas retiré à temps de la poste la lettre recommandée qui lui a été adressée.
2.8 DELIBERATIONS :
L’assemblée ne pourra délibérer valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
Toutefois, il est toujours possible à l’assemblée de délibérer sur un problème non porté à l’ordre du jour et dont la nécessité apparaît, de manière imprévue, en cours de séance dans la mesure où cette délibération ne donne pas droit à un vote.
2.9 TENUE DES ASSEMBLEES :
L’assemblée Générale se réunit au siège du Syndicat à Hammam Sousse, soit dans l’Ensemble résidentiel, soit dans un lieu fixé par la convocation.
Il doit tenir compte des dispositions suivantes :
- Etablissement d’une feuille de présence émargée par tous les présents et certifiée par le Président de séance.
- Nomination d’un président, désigné par l’assemblée générale étant précisé que le Syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent présider l’assemblée.
- Désignation d’un bureau composé de deux scrutateurs et d’un Secrétaire.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par deux membres de l’Assemblées présents et qui acceptent.
Le secrétaire peut être pris en dehors des copropriétaires y compris le syndic.
Le président soumet à l’assemblée générale, dont il dirige les débats, les diverses questions portées à son ordre du jour et l’assemblée est appelée à voter sur chacune de ces questions.
Le scrutin est nécessairement public, le calcul des majorités se faisant en fonction du nombre des tantièmes de copropriété, et non pas en fonction du nombre des votants.
2.10 PROCES-VERBAL :
Les délibérations de chaque assemblée Générale sont constatées par un procès-verbal signé par le Président, par le Secrétaire de l’assemblée générale et par les membres du bureau.
Le procès-verbal comporte la date de convocation, l’ordre du jour, le nombre de copropriétaires présents et représentés. Il comporte ensuite le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision de l’assemblée et de ceux qui se sont abstenus.
Le procès-verbal sera rédigé sur le champ et inscrit sur le registre des procès-verbaux confié à la garde du conseil syndical.
Le syndic doit notifier le procès–verbal de l’assemblée dans un délai de deux mois aux copropriétaires opposants ou défaillants par lettre recommandée.
Une copie du procès-verbal de l’assemblée sera adressée à tous les copropriétaires en lettre simple ou par mail dont l’envoi en recommandé n’est pas nécessaire.
2.11 POUVOIRS DES ASSEMBLEES :
Les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Il s’agira de la majorité simple quand les délibérations concernent des questions se rapportant aux actes d’administration courante.
L’article 91 du Code des droits réels stipule que : « Le Syndicat des copropriétaires, statuant à une double majorité comprenant plus de la moitié d’entre eux et les trois quarts au moins des parts, peut établir un Règlement de Copropriété ou apporter des adjonctions ou modifications au règlement existant ».
L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du Règlement de Copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’Ensemble.
Les décisions régulièrement prises engagent tous les copropriétaires, même ceux qui n’ont pas assisté ou été représentés à l’assemblée.
2.12 ASSEMBLEES PARTICULIERES
Le syndic peut convoquer des assemblées générales particulières, lorsqu’il s’agira de discuter des questions très spéciales et qui n’intéressent qu’un groupe déterminé de copropriétaires dans ce cas, la prise de décision sera fonction du nombre des copropriétaires concernés.
Les assemblées générales particulières ne pourront prendre aucune décision si celle ci entraîne directement des conséquences sur d’autres copropriétaires qui n’ont pas participé.
3. LE CONSEIL SYNDICAL :
3.1 DEFINITION :
En vue d’assister le Syndic dans la gestion de la Copropriété, il est institué un CONSEIL SYNDICAL dont les membres seront choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.
3.2 COMPOSITION :
Le Conseil Syndical sera composé comme suit :
- 9 représentants des copropriétaires des appartements
3.3 CANDIDATURES :
Chaque copropriétaire désireux de se porter candidat aux élections doit remplir une fiche de candidature qu’il reçoit du Syndic.
Le candidat doit avoir réglé toutes les charges (charges de copropriété, charges d’électricité, eau, et téléphone) faute de quoi sa candidature sera considérée comme nulle et non avenue.
Une liste des candidats remplissant ces conditions est dressée par le Syndic et remise avant l’assemblée Générale annuelle à tous les copropriétaires.
3.4 ELECTIONS :
Les membres du Conseil Syndical sont élus à la majorité simple pour une année.
Le Conseil Syndical sera renouvelable en totalité à l’expiration de chaque période d’un an.
Les membres sortants sont rééligibles.
3.5 MODALITES DES ELECTIONS :
Chaque électeur recevra autant de listes que le nombre d’appartements qu’il possède.
Chaque électeur gardera 9 noms représentant les copropriétaires des appartements A défaut, son bulletin sera nul.
Il y aura donc autant de voix que d’appartements.
3.6 ORGANISATION :
Lors de sa première réunion, le Conseil Syndical procède à l’élection d’un président, , d’un Vice-Président, d’un Secrétaire Général et d’un Secrétaire Général Adjoint.
Le reste des élus seront des membres du Conseil Syndical.
Il procèdera, aussi à la désignation des Commissions.
Le Président et les membres du Conseil Syndical ne sont pas rémunérés.
Toutefois, les débours exposés par les membres du Conseil Syndical et par le président dans l’exercice de leur fonction, leur sont remboursés sur justification par le Syndic.
Les frais nécessités par le fonctionnement du Conseil Syndical ainsi que les honoraires des techniciens dont il se ferait assister constitueront des dépenses d’administration payées par le Syndic, sur indication du Président du Conseil Syndical, à partir du Budget prévisionnel voté à ce titre.
3.7 ATTRIBUTIONS :
L e Conseil Syndical
sera un organisme consultatif en ce qui a trait à toutes les questions concernant l’administration de l’Ensemble résidentiel.
Il aidera et assistera le Syndic pour toutes les questions qu’il lui soumettra.
Il peut lui donner des avis sur des questions dont ils se saisiront de sa propre initiative ou de questions qui lui seront soumises par un ou plusieurs copropriétaires.
Les Commissaires aux comptes examineront la Comptabilité du Syndic, la répartition des dépenses les conditions dans lesquelles sont passées et exécutées les marchés et tous les autres contrats intéressant l’administration de la Copropriété.
3.8 Réunions :
Le Conseil Syndical se réunit, sur convocation de son président, au moins une fois tous les trois mois.
Il peut aussi être réuni à toute époque, à la demande de son Président ou de quatre au moins de ses membres.
Révocation : Tout membre du Conseil Syndical élu peut être suspendu par décision prise à la majorité des membres du Conseil, après trois absences aux réunions.
Le Conseil Syndical présentera, chaque année, à l’assemblée Générale un Rapport sur les avis qu’il aura donnés au Syndic.
Les commissaires aux comptes présenteront un rapport sur les comptes de la Copropriété au cours de l’exercice écoulé.
A cet effet, le Syndic fournira tous les éléments nécessaires, 45 jours au moins avant l’assemblée annuelle.
4. LE SYNDIC :
« AUX TERMES DE L’ARTICLE 89 AL 1 DU CODE DES DROITS REELS, LE SYNDIC EST L’AGENT OFFICIEL DU SYNDICAT… »
Le syndic est un organe d’administration et d’exécution et de représentation.
Il doit assurer l’exécution des décisions de l’assemblée des copropriétaires et des dispositions du Règlement de Copropriété.
Il est chargé d’administrer l’Ensemble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, d’engager et de procéder au recouvrement des charges communes.
4.1 DESIGNATION :
Le Syndic sera nommé et révoqué par l’assemblée Générale des copropriétaires statuant par voie de décision à la majorité des voix.
L’assemblée fixera sa rémunération, la durée de fonction et déterminera ses attributions.
4.2 ATTRIBUTIONS :
L’article 97 alinéa 3 du Code des droits réels stipule : « Il (Le Syndic) sera chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée et, au besoin de pourvoir, de sa propre initiative, à la conservation, à la garde, à l’entretien et aux réparations de toutes les parties communes ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l’exécution de ses obligations ».
Le rôle de Syndic est essentiel, en raison de son caractère permanent.
4.3 POUVOIRS DE GESTION ET D’ADMINISTRATION :
Le Syndic, de sa propre initiative, pourvoira à l’entretien, au bon état de propreté, d’agrément, de fonctionnement, de réparation de toutes les parties communes, à la conservation, à la garde et à l’administration de l’Ensemble.
Ce pouvoir d’initiative s’exercera sous le contrôle de l’assemblée des copropriétaires dans les conditions énumérées ci-après :
- Le Syndic assure la police des lieux et veille à la tranquillité de l’Ensemble et au fonctionnement normal et régulier de ses services.
- Il recrute le personnel nécessaire, fixe les conditions de sa rémunération en fonction du budget voté lors de l’assemblé générale et de son travail et le congédie suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
- Il établit et tient à jour une liste des Copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent et leur domicile.
- Il remet, le 1er janvier de chaque année, au Président du Conseil Syndical un exemplaire mis à jour de la liste des Copropriétaires.
- Il est chargé de la tenue de certains documents et de la conservation des archives (procès-verbaux des assemblées et pièces annexes).
- Il prépare chaque année le Budget prévisionnel qu’il soumet au Conseil Syndical pour discussion et le présente par la suite à l’assemblée Générale pour approbation définitive.
4.4 ENTRETIEN DES TRAVAUX :
Le Syndic pourvoira à l’entretien des parties communes, à leur bon état de propreté, de peinture, d’éclairage, d’agrément, de fonctionnement et à leur réfection courante.
Il engagera le personnel nécessaire à l’entretien, à la sécurité et à la gestion de l’Ensemble.
Il peut passer, de son propre chef, tous contrats d’entretien et d’approvisionnement relatif aux parties communes, aux éléments d’équipement communs et au fonctionnement des services collectifs sous réserve des décisions prises en assemblée générale concernant le montant de l’intervention.
Toutefois, pour l’exécution de toutes réparations, de tous travaux dépassant le cadre d’un entretien normal et représentant un caractère exceptionnel soit par leur nature, soit par leur coût, le Syndic doit obtenir l’accord préalable de l’assemblée de Copropriétaires statuant par vois de décision ordinaire. Il en serait ainsi principalement pour les grosses réparations des bâtiments et des réfections ou rénovations générales des éléments d’équipement.
4.5 COMPTABILITE :
Le Syndic tiendra une comptabilité qui fera apparaître la situation comptable de chaque copropriétaire, il rendra compte de sa gestion annuellement, au cours de l’assemblée générale.
Il peut également se faire ouvrir un compte courant bancaire ou postal au nom de la copropriété. Il a la signature pour y déposer ou en retirer des fonds, émettre et acquitter des chèques ; il passe des commandes, donne quittance et décharge.
Il règle en temps utile les impôts et taxes afférents au centre, les primes d’assurance du centre, les salaires des personnes préposées à la surveillance et l’entretien des parties communes du centre ainsi que la consommation d’eau de gaz et d’électricité à usage commun, les factures des fournisseurs, les réparations des parties communes ayant un caractère d’urgence.
Avant d’engager toutes dépenses, le syndic devra s’assurer que le solde du compte bancaire de la copropriété soit suffisant.
4.6 RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE :
En principe, le Syndic ne dispose pas d’un pouvoir d’agir en justice qui lui soit propre. Il est le représentant du Syndicat.
L’article 89 du Code des droits réels, dans son alinéa 2 précise qu’il est « chargé de représenter le Syndicat en justice tant en demandant qu’en défendant, même au besoin contre certains copropriétaires ».
Le Syndic est mandaté pour exercer seul les actions en recouvrement des créances, les actions en paiement des charges de copropriété et des charges de services. Il a la possibilité de présenter des requêtes et des actions en référé, à charge pour lui de rendre compte des actions qu’il a introduites à la prochaine assemblée.
4.7 EXERCICE DE MOYENS COERCITIFS :
En cas de retard ou de non-paiement des quotes-parts des charges de Copropriété, l’assemblée des Copropriétaires habilite le Syndic à contraindre des retardataires et débiteurs à s’acquitter des sommes dont ils sont redevables.
Il peut utiliser tous les moyens coercitifs de nature à dissuader les récalcitrants telles que la coupure de l’alimentation en eau, électricité, téléphone et les interruptions des services essentiels…
4.8 OBLIGATIONS ET RESPONSABILITE DU SYNDIC :
Le Syndic est tenu des obligations qui incombent normalement à tout mandataire. Il répond de sa gestion envers le Syndicat et envers les copropriétaires en cas de faute contractuelle ou pour des négligences ou inobservations des règlements dans l’entretien du centre, ou pour n’avoir pas pris les mesures nécessaires pour faire respecter le Règlement de Copropriété.
4.9 CESSATION DES FONCTIONS
Les charges du syndic prennent fin en cas de décès, d’incapacité, faillite ou, d’expiration du temps convenu.
Le syndic peut être révoqué à tout moment par l’assemblée générale pour justes motifs.
La révocation abusive n’ouvre droit qu’a des dommages et intérêts.le syndic ne serait admis à demander la reprise de ses fonctions contre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic a le droit de présenter sa démission à l’assemblée générale des copropriétaires. En cas de démission, le syndic doit en informer le conseil syndical 30 jours avant l’envoi de la convocation afin de permettre au conseil syndical de trouver un autre syndic. Mention de cette démission doit être portée dans l’ordre du jour pour que l’assemblée générale des copropriétaires puisse désigner un autre syndic.
La démission abusive ouvre droit à des dommages et intérêts.